Сегодня, кажется, об апартаментах сказано все. Открыв интернет, покупатель может найти и цены, и расчеты коммунальных и налоговых платежей, и множество другой информации, которая делает понятным, чем апартаменты отличаются от квартир как сегмент жилья. Тем не менее, нам постоянно приходит много вопросов от читателей на эту тему. Мы решили их задать исполнительному директору инвестиционного фонда Stone Hedge Артему Санфирову.

Чем квартиры и апартаменты различаются по техническим характеристикам?

Компания STONE HEDGE работает в сегменте редевелопмента, поэтому я расскажу о технических особенностях, возникающих именно при реновации старых промышленных зданий. Во-первых, нужно отдавать себе отчет в том, что запас прочности каркаса у зданий промышленного назначения в разы превышает нормативы по прочности, установленные для жилых зданий в новом строительстве.

Во-вторых, в большинстве случаев при редевелопменте не используются старые фасады, так как к моменту реконструкции они устаревают морально и физически. Новые фасады создаются уже с применением современных технологий, которые позволяют сделать оптимальной теплопроводность и способны обеспечить существенное энергосбережение при отоплении и кондиционировании апартаментов. В наших проектах мы также заботимся об оптимальной инсоляции помещений, например при панорамном остеклении используем энергоэффективное архитектурное стекло. Дополнительный нюанс в том, что различие толщины применяемых в пакетах стекол позволяет добиться снижения шума извне.  Кроме того, летом солнцезащитное напыление на таком стекле пропускает внутрь только 40% солнечного жара.

В-третьих, при реновации девелопер уделяет особое внимание организации  инженерных сетей. Просто потому, что имеющиеся к настоящему моменту промышленные инженерные сети непригодны для эксплуатации в жилых зданиях, к тому же зачастую оказываются конструктивно устаревшими и изношенными. Во многих объектах редевелопмента создается центральная система вентиляции, связанная с системой отопления, что в зимнее время позволяет подогревать подаваемый в помещения свежий воздух. Например, в TriBeCa Apartments за счет подобной системы в зимнее время не требуется никакого дополнительного отопления вторых этажей двухуровневых апартаментов. Для жильцов это означает не только комфорт, но и cущественное снижение коммунальных расходов.

В-четвертых, в апарт-комплексе можно установить автономный центральный тепловой пункт. А это значит — обеспечить жильцам возможность регулировки температуры вне привязки к нормативам городского горячего водоснабжения и в холодную погоду, если центральное отопление город еще не включил, и в теплую, когда отопление уже не требуется. И это также вопрос в равной степени комфорта и экономии семейного бюджета для владельца апартаментов.

Иными словами, процесс создания качественного комплекса апартаментов в результате реновации старого промышленного здания – это очень кропотливый и трудоемкий процесс для девелопера.И тем не менее сейчас этот сегмент недвижимости активно развивается и пользуется большим спросом у покупателей. Как вы думаете, в чем причина?

Как я уже упоминал, при создании комплекса апартаментов в результате реновации существует ряд нюансов: кроме технических вопросов, требующих нестандартного подхода, это и работа с архитекторами, которые должны найти оптимальное визуальное решение для реализации задуманной девелопером концепции на базе существующего здания, и подбор материалов – в равной степени безопасных, красивых и современных.

Мы используем самые современные технологии и материалы, чтобы созданный архитекторами проект был в точности до мельчайших деталей воспроизведен в реальности. Более того, некоторые импортные отделочные материалы, например натуральный камень, мы ввозим сами. Безусловно, это несколько сложнее организационно, но для нас это принципиальный момент, потому что так мы можем гарантировать своим покупателям наивысшее качество отделки фасадов и общественных зон наших жилых комплексов.

Другая причина – это, конечно, уникальность проектов. При реновации старых промышленных зданий у девелопера появляются некоторые преимущества, которые в конечном счете оборачиваются плюсами и для покупателя. Например, никто на данный момент не строит квартиры с высотой потолков 4−5 метров, а в редевелопменте это возможно благодаря конструктивным особенностям здания.

Кроме того, у редевелопера есть возможность создавать комплексы апартаментов в центральных районах города, где новое строительство невозможно. Поэтому, если покупателя действительно интересует эксклюзивный, штучный продукт, то есть смысл его искать именно в сегменте редевелопмента.

В Москве многие девелоперы, занимающиеся реновацией существующих зданий, создают свои проекты в стиле лофт. Почему вы не пошли по этому пути?

Лофты – это только одно из решений. Безусловно, интересное и имеющее своего покупателя. Но, как и любое дизайнерское решение, оно подходит далеко не каждому. Поэтому мы выбрали другую нишу. Я думаю, очень скоро распространенное представление об апартаментах как исключительно лофтах потеряет свою актуальность. Во всяком случае, редевелоперы сегодня активно работают над тем, чтобы существующее в сегменте апартаментов предложение было разнообразным. Например, в наших комплексах представлены апартаменты различных площадей и планировок, апартаменты с отдельным входом и собственной придомовой территорией, таунхаусы, видовые мансарды с панорамным остеклением, апартаменты с террасами. А, скажем, в Art Residence есть корпус, который создается специально для ценителей стиля лофт.

Расскажите, как вы разрабатываете концепции своих комплексов? Расскажите о работе с архитекторами.

Мы сотрудничаем с архитекторами, которые разделяют наши взгляды на создание концепции и, подобно нам, считают, что у каждого проекта должна быть ярко выраженная индивидуальность, свое лицо, если хотите. Любая наша работа с архитектурными бюро – это всегда совместное творчество.

Например, дизайнерский жилой комплекс Art Residence изначально задумывался нами как «уголок Европы в центре Москвы». Он расположен на «Белорусской», в двух шагах от Тверской улицы, и нам показалось, что европейская архитектура будет гармонично смотреться в этом историческом районе города. Здесь к тому же начинается дорога в Санкт-Петербург, который исторически возник как связующее звено между Россией и Европой. И архитекторы создали проект комплекса в европейском стиле – с его неповторимым архитектурным наследием, в котором перекликаются эпохи, гармонично сочетаются классика и современность, с его тихими улочками, малоэтажной застройкой, лужайками у входов, уютными зелеными двориками.

Но этот район Москвы отличается еще и высокой концентрацией культурных объектов. Здесь много театров, музеев, галерей, художественных и антикварных салонов. И в это окружение идеально вписывается дизайнерский жилой комплекс Art Residence с его яркой архитектурной концепцией и уникальными арт-объектами.

Много говорится об особом стиле жизни в апартаментах, но разве покупатель апартаментов и квартир не один и тот же? Тогда в чем же разница стиля жизни?

Дело в том, что у приобретающего квартиру и приобретающего апартаменты принципиально разная мотивация. Как правило, квартиру человек покупает как первое или единственное жилье для постоянного проживания. И именно этим определяются его приоритеты: такому покупателю важно иметь собственную отдельную жилую площадь, уют и индивидуальную атмосферу он создает внутри квартиры. Выходя за ее двери, он в большинстве случаев попадает в обычную городскую среду.

Апартаменты же приобретают как второе или временное жилье. Их выбирают для себя активные, не обремененные семьей молодые люди, у которых есть возможность сохранить прописку в родительской квартире, или те, кто регулярно приезжает в Москву по делам работы или учебы и предпочитает останавливаться в собственной квартире, а не снимать номер в гостинице. Апартаменты покупают как второе или представительское жилье и семейные люди, у которых уже есть квартира или дом.  

Преимущество апартаментов в сравнении с обычными квартирами в том, что они предлагают своим владельцам нечто большее, чем просто комфортное жилье. Это уже принципиально другая среда обитания. В большинстве случаев апарт-комплексы находятся в центре столицы, а значит, культурная и деловая жизнь Москвы бурлит в шаговой доступности от них.

Кроме того, важно, что часто концепция апарт-проектов предполагает наличие закрытой охраняемой территории, благодаря чему создается private space и одновременно обеспечивается дополнительная безопасность. Здесь невозможно встретить посторонних, а со знакомыми есть где собраться дружеской компанией на барбекю или посидеть в уютном кафе за кофе и неспешной беседой. Вся площадь комплекса – это пространство, которое безопасно могут осваивать дети. Как правило, девелоперы организуют оборудованные детские площадки, но, даже если ребенок выходит за ее пределы, он все равно остается на охраняемой территории.

Таким образом, если говорить о стиле жизни, то принципиальная разница в том, что у владельца апартаментов есть возможность качественно повысить свой уровень жизни, а также существенно расширить собственное приватное пространство, не ограничивая его стенами своего жилья.

Готовится законодательное регулирование апарт-комплексов. Как вы думаете, какие именно ограничения было бы разумно наложить на девелоперов, реализующих такие проекты?

Есть разные предложения о том, какие обязательства необходимо возложить на девелоперов. Например, существует мнение, что для комплексов апартаментов следует создавать объекты социальной инфраструктуры. Но ответственные девелоперы уже сегодня учитывают пожелания своих покупателей и предусматривают на территории жилых комплексов те инфраструктурные объекты, которые нужны их обитателям.

Мы проводили опрос среди потенциальных покупателей и владельцев апартаментов, в ходе которого было выделено шесть наиболее востребованных объектов инфраструктуры. Фаворитами стали магазины и супермаркеты: 32% опрошенных хотели бы видеть их в жилом комплексе. На втором месте оказались фитнес-центры (26%). Паркинг желают иметь 22% респондентов. Далее идут частный детский сад (10%), кафе и рестораны (6%), спа-салоны и салоны красоты (4%). Как правило, в качественных апарт-комплексах эти инфраструктурные объекты изначально закладываются в проект.

Далее, предлагается законодательно ограничивать плотность застройки в комплексах апартаментов, занимающих большие территории, даже при малоэтажной застройке. Этот вопрос, как показывает практика, уже урегулирован самим рынком. Любой девелопер вынужден учитывать потребность жителей в рекреационной зоне внутри жилого квартала, иначе апартаменты не будут пользоваться спросом и объект окажется экономически неэффективным.

А вот создание четких нормативов по пожарной безопасности, требований по шумоизоляции и инсоляции, по минимальным размерам мест общего пользования внутри зданий действительно актуально. В данном случае вопрос о стандартах крайне важен. Сейчас нормы для жилья и нежилых помещений существенно различаются. Мы в наших проектах по собственной инициативе повышаем планку технических требований. Допустим, ширина коридоров в офисных и административных зданиях должна быть больше, чем в жилых. Мы закладываем в проект максимальную ширину, предусмотренную для нежилых зданий, т. к. считаем, что это создаст более комфортные условия для покупателя. У нас предусмотрена система автоматизации комплекса, увязывающая воедино все параметры энергопотребления здания – от систем пожаротушения и резервного питания до видеонаблюдения и охраны. В случае пожара она обеспечит функционирование лифтов и систем автоматического пожаротушения. Сами лифты, даже в малоэтажных объектах,  ставятся с  характеристиками безопасности, требуемыми обычно для высотных зданий. В конструкции лифтов используются негорючие материалы, что делает их безопасными в случае возникновения экстренных ситуаций.

http://journal.mirkvartir.ru/